모르면 당하는 전세사기 유형과 예방법(+전세보증보험)

모르면 당하는 전세사기 유형과 예방법(+전세보증보험)

목차 

전세사기 대표적인 방법

피해를 입었을 경우

예방 

 

 

 

부동산 시장이 하락하면서 '전세 사기'라는 이슈가 끊이지 않고 등장하고 있습니다. 이러한 사기 거래는 주로 상승장이 끝나가는 시기에 전세 계약을 체결한 분들이 피해를 입는 경우가 많은 것으로 알려져 있습니다.

주로 20대와 30대, 신혼부부, 사회 초년생들이 이러한 사기의 대상이 되고 있는데, 이는 어린이와 같은 취약한 사람들이 먼저 피해를 보게 된다는 점이 너무나도 안타깝습니다.

하지만 전세 사기는 누구에게나 일어날 수 있는 일이기 때문에, 오늘은 이러한 피해를 예방하기 위한 방법에 대해 알아보고자 합니다. 전세 사기의 유형과 예방 방법을 정리해 보겠습니다.

 

전세사기 대표적인 방법 

 

전세사기 수법의 대표적인 방법 

-매매가 보다 높은 전세가로 갭투자 

-임대인(집주인)이 변경된 경우 

-대항력 발생 시점 관련 법의 허점 활용 

-이중 계약 & 다중 계약 

 

-매매가 보다 높은 전세가로 갭투자 

매매가보다 높은 전세가로 갭투자

"매매가보다 높은 전세가로 갭투자"는 부동산 시장에서 매우 위험한 투자 방식 중 하나입니다. 이 방식은 매매가보다 높은 가격으로 전세를 놓고, 받은 전세금을 다른 부동산에 투자하는 것입니다.

이러한 방식은 부동산 시장이 상승할 때는 수익을 가져올 수 있지만, 시장이 하락할 경우에는 매우 위험합니다. 전세금을 돌려주지 못하게 되어 세입자들에게 큰 피해를 줄 수 있으며, 법적인 문제도 발생할 수 있습니다.

 

-임대인(집주인)이 변경된 경우 

신축 빌라에 처음 입주할 때, 임차인은 건축주와 임대차 계약을 체결합니다. 그러나 건물이 준공된 이후 건축주는 보통 건물을 다른 사람에게 매각합니다. 이 경우, 새로운 집주인은 기존 임차인에게 보증금을 반환해야 하는데, 그러지 못할 경우도 있습니다.

이런 상황에서 임차인은 새 집주인에게 보증금 반환을 요청해도 돈이 없을 가능성이 큽니다. 또한 이미 계약이 종료된 최초의 임대인에게 요청해도 해결이 어려운 상황에 놓일 수 있습니다. 이러한 문제로 인해 임차인들은 매우 고통스러운 상황에 처할 수 있습니다.

 

-대항력 발생 시점 관련 법의 허점 활용 

임차인의 대항력은 주택 점유 및 전입 신고를 완료한 다음날 0시부터 발생합니다. 그러나 근저당권 등기와 같은 경우는 등기가 이루어지는 그날부터 효력이 발생합니다.

따라서, 만약 근저당권 등기와 전입 신고가 동일한 날에 이루어진다면, 세입자의 대항력은 보증금 반환 우선순위에서 후순위가 됩니다. 이 경우, 만약 집이 경매로 넘어가면 임차인은 보증금을 반환받기 어려워질 수 있습니다. 이는 법의 허점을 이용한 결과이며, 임차인들은 이러한 위험성에 대해 경각해야 합니다.

 

-이중 계약 & 다중 계약 

이중 계약이나 다중 계약은 공인중개사나 임대인 등 부동산 관련 업계에서 일어날 수 있는 범죄로, 대부분의 경우 법적인 책임을 물을 수 있습니다. 따라서 부동산 거래 시에는 신뢰성 있는 중개사나 부동산 업체를 선택하는 것이 중요합니다. 또한 계약서의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 법적인 전문가의 조언을 받는 것이 바람직합니다.

흔히 일어나진 않지만 꼭 알아둬야 합니다.

 

 

피해를 입었을 경우 

전세 사기 피해자가 된 경우, 대응 방향으로 아래와 같은 것들이 있습니다.

1. 형사 고소: 전세 사기는 사기죄에 해당하기 때문에, 경찰서나 검찰에 고소할 수 있습니다. 단, 임차인이 집주인이나 중개인을 철저히 조사하지 않은 경우에는 잘못한 책임도 부담해야 합니다.
2. 민사 소송: 전세 사기의 경우에는 민사상 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우, 집주인이나 중개인 등에 대해 손해배상금을 청구할 수 있으며, 이에 대한 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
3. 경매 신청: 전세 사기 피해자가 집주인이나 중개인에게 보증금을 반환받을 수 없다면, 대안으로 경매 신청을 할 수 있습니다. 경매로부터 얻어진 돈은 보증금을 대신해서 돌려받을 수 있는 경우도 있습니다.

위와 같은 대응 방향들을 고려해 보고, 상황에 맞게 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다. 또한, 전세 계약을 체결할 때에는 집주인이나 중개인의 신뢰성을 확실히 조사하고, 계약서를 자세히 검토해 보는 것이 사기 피해를 예방하는 데에 중요합니다.

 

전세 사기를 예방하는 팁

 

건물(부동산)의 시세 

건물의 시세는 전세계약을 하기 전에 꼭 확인해야 합니다. 특히 빌라나 단독주택의 경우에는 아파트에 비해 시세가 상대적으로 불안정하며, 시세 확인이 더욱 필요합니다. 공인중개사사무소를 방문하거나 국토부 실거래가 공개시스템 등을 통해 시세를 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 인터넷 검색 엔진 등을 이용하여 주변 아파트나 빌라의 시세를 비교하면 더욱 정확한 시세 파악이 가능합니다. 이를 통해 과도한 대금 지불이나 사기를 예방할 수 있습니다.

 

보증 보험 가입 

주택도시보증공사의 보증보험에 가입하면, 전세금 보증금을 공사가 보증하여 추후에 문제가 생길 경우 전세금 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이를 통해 전세금을 빌리는 입장에서는 매우 안전한 방법이라 할 수 있습니다. 다만, 보증보험에 가입하려면 일정한 요건을 충족해야 하며, 가입에 따른 수수료 등 비용도 발생할 수 있습니다. 따라서 가입 전에는 반드시 가입 조건과 비용 등을 확인하고 신중하게 판단해야 합니다.

 등기부등본 꼼꼼하게 확인 

등기부등본은 매우 중요한 문서이며, 해당 부분을 꼼꼼히 검토하지 않으면 추후에 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 추가로 등기부등본에서 확인해야 할 항목으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 등기사항 확인: 등기부등본 상의 등기사항이 임대차 계약서와 일치하는지 확인해야 합니다. 등기부등본에 등재된 소유자, 저당권 등의 사항이 모두 정확하게 기재되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
• 지적사항 확인: 등기부등본에서는 부동산의 위치, 면적, 지목 등의 지적사항이 기재되어 있습니다. 이를 정확히 확인하여 임대하는 부동산이 실제로 해당하는 부동산인지 확인해야 합니다.
• 근저당권 확인: 등기부등본에서는 해당 부동산에 근저당권이 설정되어 있는 경우 그 내용이 기재됩니다. 이를 꼼꼼히 확인하여 부동산에 대한 근저당권이 있는지 여부를 확인해야 합니다.
• 선순위권 확인: 부동산에 대한 선순위권이 설정되어 있는 경우 이 역시 등기부등본에서 확인할 수 있습니다. 이를 꼼꼼히 확인하여 해당 권리가 부동산 임대에 영향을 미칠 수 있는지 여부를 파악해야 합니다.

임대인의 체납정보 확인 

임차인은 임대인의 국세, 지방세 체납정보를 열람할 수 있습니다. 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 법적 규정이며, 국세, 지방세 체납정보를 확인함으로써 임차인은 임대인이 세금 체납으로 인해 경매 등에 걸릴 가능성이 있는지 여부를 파악할 수 있습니다. 또한, 임차인이 임대인의 세금 체납으로 인해 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험을 미리 예방할 수 있습니다. 따라서 임대차 계약 시, 임차인은 국세, 지방세 체납정보를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.